تصميم التهيئة

أولا: تعريف تصميم التهيئة

       يعتبر تصميم التهيئة أول وثيقة تعميرية نص عليها التشريع المغربي في مجال التخطيط الحضري، وكان ذلك في ظهير 16 أبريل 1914 بشأن تصفيف الأبنية والطرق، والتصاميم الموضوعة لتهيئة المدن وتوسيع نطاقها و الجبايات المفروضة على الطرق، وكان أول مخطط اعتمدت عليه السلطات الإدارية في عهد الحماية لتهيئة وتخطيط المدن، وتنظيم الاستعمالات العقارية، وإحداث المناطق، وإنجاز التجهيزات والمرافق الأساسية، وقد تمسك المشرع المغربي به في كل الإصلاحات التي عرفها قطاع التعمير[1]، حيث عمل به في ظهير 1952 المتعلق بالتعمير، وكذلك في قانون التعمير الحالي ابتداء من سنة 1992، مما جعله بمثابة دليل للسلطات العمومية في مجال التخطيط الحضري والتوسع العمراني، وأداة لترجمة توجهات المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية على أرض الواقع، وكذا تحديد الإجراءات التنظيمية المتعلقة بعمليات التعمير وكيفية استعمال الأراضي.[2]

        وتصميم التهيئة يوضع ليغطي رقعة أرضية، سواء كانت جماعة حضرية أو مراكز محددة أو مناطق محيطة بالجماعات والمراكز المحددة وأخيرا المجموعات العمرانية، بيد أنه لا يجوز أن يوضع تصميم لجزء من مجموعة عمرانية فقط، إلا إذا كانت هذه المجموعة مشمولة بمخطط لتوجيه التهيئة العمرانية، ويمكن أن يغطي كذلك جميع أو بعض أراضي جماعة قروية تكتسي صبغة خاصة، سياحية أو صناعية أو منجمية، ويستوجب نموها العمراني المرتقب تهيئة تخضع لرقابة إدارية، إذ تتولى الإدارة تحديد هذه المناطق باقتراح من الجماعات المختصة، أو بطلب من عامل العمالة أو الإقليم المعني في حالة عدم صدور اقتراح من تلك المجالس.[3]

        ويتكون تصميم التهيئة من وثيقتين، الأولى تضم رسوما بيانية تبين الشكل الذي تتبعه المدينة أو جزء منها في نموها أو اتساعها، أما الثانية فهي عبارة عن مقتضيات قانونية تحدد ضوابط استعمال الأراضي والارتفاقات والالتزامات المفروضة لتحقيق تهيئة منظمة ومتناسقة وقواعد البناء المتعلقة بالمنطقة المعنية.[4]   

ثانيا: إعداد مشروع تصميم التهيئة والمصادقة عليه.

        نظرا لكون تصميم التهيئة وثيقة تحدد التجهيزات الأساسية والمرافق العامة، وفتح مناطق جديدة لتوسيع مدينة قائمة أو بمناسبة تشييد مدينة جديدة وبيان قواعد تنظيم استعمال العقارات[5] ، فإن مسطرة إعداده تمر بعدة مراحل، حيث تبتدئ بإعداد الدراسات التمهيدية التي تسمح بتحديد الوضعية الاقتصادية والاجتماعية للمناطق التي سوف يغطيها تصميم التهيئة، مرورا بمرحلة البحث العمومي وانتهاء بمرحلة المصادقة عليه.

1)إعداد مشروع تصميم التهيئة ودراسته.

قبل الشروع في إعداد مشروع تصميم التهيئة، تتم عملية إنجاز الدراسات اللازمة لمعرفة الوضعية الاقتصادية والاجتماعية والتجهيزات والمرافق العامة للمنطقة، إذ يعود لرئيس مجلس الجماعة "المحلية" المعنية اتخاذ قرار بشأن القيام بدراسة هذا المشروع، إما بمبادرة منه أو بطلب من الإدارة الوصية على قطاع التعمير، وهذا القرار يسري مفعوله داخل أجل 6 أشهر من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية، ويجوز تجديده مرة واحدة لمدة مساوية للمدة الأولى[6]، وخلال هذه المدة يمكن لرئيس مجلس الجماعة أن يؤجل البث في جميع الطلبات الرامية إلى إحداث تجزئة أو مجموعة سكنية أو إقامة بناء في الرقعة الأرضية المعنية، غير أن هذا التأجيل ليس مطلقا، إذ يمكن لرئيس المجلس أن يمنح بصفة استثنائية الترخيص بعد موافقة الإدارة المكلفة بالتعمير، إذا كانت المشاريع المزمع إقامتها تتلاءم مع مقتضيات المخطط التوجيهي، أو تتلاءم مع التوجهات العامة للنمو الحضري للمنطقة المعنية في حالة عدم وجود مخطط لتوجيه التهيئة العمرانية.[7]    

   وفي علاقة بهذا الموضوع، قضت المحكمة الإدارية بالرباط "بأن عدم جواز الإذن في القيام بأعمال البناء قبل المصادقة على مشروع تصميم التهيئة، مشروط بمخالفة هذه الأعمال لأحكام المشروع، و إن عدم ثبوت مخالفة أعمال البناء المرخص بها لأحكام مشروع تصميم التهيئة، يجعل طلب إلغاء رخصة البناء غير مستند على أساس قانوني ويتعين رفضه.[8] 

ولعل الدافع الأساسي إلى الإقدام على هذا الإجراء، هو سد الفراغ الذي يمكن أن يستغل لإقامة مشاريع منافية للتصميم قبل الموافقة عليه، وكذا لتمكين الجماعة أو المدينة من النمو بشكل أفضل وتجنب كل تهيئة عشوائية يمكن أن تؤثر على مستقبلها.[9]

بعد ذلك، يتم وضع مشروع تصميم التهيئة بمبادرة من الإدارة المكلفة بالتعمير وبمساهمة الجماعات الترابية المعنية، مع الأخذ بعين الاعتبار الاختصاصات المخولة في هذا الميدان للوكالات الحضرية طبقا للقوانين الجاري بها العمل.[10] وبالرجوع إلى القانون المتعلق بإحداث الوكالات الحضرية نجده ينص على أن "الوكالة الحضرية تتولى في نطاق اختصاصها تحضير مشاريع وثائق التعمير المقررة بنصوص تنظيمية، خصوصا تصميم التنطيق وتصميم التهيئة وتصميم النمو".[11]

ويحال مشروع تصميم التهيئة من طرف الإدارة علة لجنة محلية[12]، وذلك من أجل الدراسة وتنسيق مواقف ومقترحات الإدارات دعما للتشاور الإداري، وتعزيزا لمشاركة الفاعلين المحليين في مسطرة إعداد تصميم التهيئة، ويتعين على رئيس اللجنة المحلية أن يوجه بعد انتهاء أعمالها ب 15 يوما، بيانا موجزا لأعمالها مدعوما بمحضر عن هذه الأعمال إلى الوزارة المكلفة بالتعمير أو مدير الوكالة الحضرية حسب الحالة قصد اتخاذ قرار بشأنه.[13]

بعد صياغة مشروع تصميم التهيئة على ضوء اقتراحات أو ملاحظات اللجنة المحلية، تقوم الإدارة المكلفة بالتعمير أو إدارة الوكالة الحضرية بعرضه على أنظار المجلس أو المجالس الجماعية المعنية لدراسته[14] إذ يتعين عليها أن تبدي داخل أجل شهرين من تاريخ إحالة مشروع التصميم عليها، اقتراحاتها في شأنه تتولى الإدارة دراستها بمشاركة الجماعات الترابية  التي يعنيها الأمر، وإذا لم تبد رأيها داخل هذا الأجل فإن سكوتها يعتبر بمثابة الموافقة على مشروع التصميم المحال عليها، وليس لها أي اقتراح بشأنه.[15]

2) إجراءات البحث العلني.

تعتبر مرحلة عرض مشروع تصميم التهيئة على أنظار المجالس الجماعية من أجل إبداء رأيها بشأنه، أهم مناسبة بالنسبة لهذه المجالس وللعموم في التعاطي مع مشروع تصميم التهيئة، ذلك أن هذا الأخير يختلف عن باقي مشاريع وثائق التعمير الأخرى، بكون آثاره تسري على كافة الأشخاص المعنويين والطبيعيين خصوصا منهم الذين يمتلكون عقارات داخل المنطقة التي يغطي ترابها التصميم-  ويخضع في مسطرة إعداده لبحث علني عن منافعه ومضاره، هذا البحث يستمر شهرا كاملا ويجري خلال المدة التي يكون فيها مجلس الجماعة أو مجالس الجماعات المعنية بصدد دراسته، وعلى رئيس مجلس الجماعة أن يوفر وسائل النشر والإشهار اللازمة قبل بدء البحث[16]، وأن يقوم بنشر إعلان يبين تواريخ بدء وانتهاء هذا البحث، ويشير إلى إيداع مشروع تصميم  بمقر الجماعة، وذلك بالنشر وجوبا في جريدتين يوميتين مسموح لهما بتلقي الإعلانات القانونية لمرتين تفصل بينها 8 أيام، ويكون كذلك محل ملصقات بمقر الجماعة، ويمكن للعموم خلال مدة البحث العلني أن يطلعوا على مشروع تصميم التهيئة، وأن يقوموا بإبداء ملاحظاتهم بالدفتر المفتوح لذلك بمقر الجماعة، أو أن يبعثوا بها بواسطة رسالة مضمونة مع إشعار بالتوصل إلى رئيس المجلس الجماعي المختص، هذا الأخير الذي عليه أن يتولى عند دراسته لمشروع تصميم التهيئة، دراسة الملاحظات المعبر عنها خلال إجراء البحث قبل عرضها على الإدارة.[17]

3)المصادقة على مشروع تصميم التهيئة.  

بعد انتهاء أجل شهرين المخصصين لدراسة مشروع تصميم التهيئة من قبل المجالس الجماعية، تبعث هذه الأخيرة اقتراحاتها المرفقة بملف البحث العلني إلى السلطة الحكومية المكلف بالتعمير التي تقوم بالاتصال بالوكالة الحضرية في حالة وجودها، لدراسة كل المقترحات واتخاذ القرار الملائم، لتتم في الأخير المصادقة على المشروع النهائي لتصميم التهيئة بمقتضى مرسوم يصدر باقتراح من السلطة الحكومية المكلفة بالتعمير وينشر بالجريدة الرسمية.[18]

أما مراجعة تصميم التهيئة فإن المادة 26 من القانون 12.90 تنص على أنه " يتم تغيير تصميم التهيئة وفق الإجراءات والشروط المقررة فيما يتعلق بوضعه والموافقة عليه".

الفقرة الثانية: أهداف تصميم التهيئة وآثاره.

        حدد المشرع لهذا التصميم مجموعة من الأهداف ( أولا )، كما رتب عليه مجموعة من الآثار (ثانيا)

أولا: الأهداف.

        على عكس المخطط التوجيهي الذي يتوجه أساسا إلى السلطات الإدارية لتسير على نهجه وخطاه في تهيئة المناطق والتجمعات، فإن تصميم التهيئة يتوجه مباشرة إلى العموم، فهو الذي يحدد بشكل مضبوط كيفية الاستعمالات والتدخلات في مجال التعمير والسكنى، وهو الذي يحدث كافة الضوابط والإجراءات التنظيمية التي تقيد تصرف الملاكين في أراضيهم، ولعل ذلك من الأسباب التي جعلت المشرع يوجب عرض مشروع تصميم التهيئة على أنظار الساكنة قبل الموافقة عليه.[19] 

ومن بين أهدافه الجوهرية، تنظيم المجال وتحسين الطابع الحضري وتدعيمه بالتجهيزات التي يحتاجها المجال في تنميته اقتصاديا واجتماعيا، فهو يعمل على تحديد مختلف المناطق التي يجب التخطيط لاستعمالها من أجل تنظيم أنشطة معينة، إذ يساهم في إحداث وتوجيه نمو المناطق السكنية والصناعية والتجارية ومجالات الزراعة والغابات والمناطق الخضراء والأراضي المخصصة لإحداث التجهيزات والمرافق الاجتماعية، كما كذلك تحديد ضوابط استعمال الأراضي بما فيها الأراضي المفتوحة للتوسع العمراني، وتلك التي تخضع تهيئتها لتنظيم قانوني خاص أو تتطلب إعادة الهيكلة أو عدم البناء بسبب الارتفاقات المفروضة عليها، ويهدف المخطط إلى السهر على تنظيم استعمال الأرضي وتهيئتها طوال مدة سريان تصميم التهيئة التي تمتد 10 سنوات.[20]

ثانيا: آثار تصميم التهيئة.

        بعد الموافقة على تصميم التهيئة، تنشأ مجموعة من الحقوق والواجبات تجاه الأشخاص العموميين والخواص، فالموافقة تعتبر بمثابة إعلان للمنفعة العامة من أجل تنفيذ مقتضيات التصميم لمدة عشر سنوات، لاعتبار هذه الوثيقة من بين الوثائق القانونية التي لها طابع خاص، بحيث تحدث آثارا قانونية قبل وبعد المصادقة عليه.

1) آثار تصميم التهيئة قبل الموافقة عليه.

تنص المادة 27 من القانون 12.90، على أنه ابتداء من تاريخ اختتام البحث العلني وإلى حين صدور النص القاضي بالمصادقة على تصميم التهيئة، لا يجوز الإذن في أي عمل من أعمال البناء والغرس وإحداث تجزئات أو مجموعات سكنية إذا كان يخالف هذا المشروع، والعمل بأحكام تصميم التهيئة أو التنطيق الذي يكون إذاك ساري المفعول، ينتهي العمل به ابتداء من نفس التاريخ، غير أنه إذا لم يتم نشر نص المصادقة خلال أجل 12 عشر شهرا يبتدئ من تاريخ اختتام البحث العلني، فإن أحكام المشروع تصبح غير لازمة التطبيق.

أ‌)        آثار التصميم على الأشخاص العموميين.

تنص المادة 31 من القانون 12.90 على ضرورة اتخاذ كافة الأشخاص المعنوية العامة المعنية، لكافة التدابير اللازمة لتنفيذ توجهات تصميم التهيئة والعمل على ترجمتها على أرض الواقع، وكذا السهر على احترام مقتضياته وأحكامه دون تمييز بينها وبين الأفراد، وذلك بتشاور مع المصالح الخارجية التابعة للسلطة الحكومية المكلفة بالتعمير أو الوكالة الحضرية بحسب الحالة، ومن أجل ذلك يجوز للمجالس الجماعية:

ü القيام باتصال مع الإدارات المعنية، ببرمجة مشاريع التهيئة المتعلقة بتحقيق الأهداف المتوخاة من تصميم التهيئة.

ü العمل بانتظام على معرفة حالة تقدم تنفيذ الأحكام الواردة في تصميم التهيئة وخاصة تنفيذ الأشغال والعمليات العامة.[21]

أ‌)          آثار التصميم على الخواص.

سبقت الإشارة أن تصميم التهيئة يرتب آثارا على الأفراد بمجرد نشر نص الموافقة عليها بالجريدة الرسمية، وتتمثل هذه الآثار بشكل عام في مراقبة مبادرات الخواص بواسطة الترخيص الإداري، وكذلك في الارتفاقات المفروضة على الأراضي التي يشملها التخطيط، ويجب على الخواص احترام أحكام تصميم التهيئة ومقتضياته من أجل الحصول على رخصة التجزيء أو البناء، حيث تقوم الإدارة برفض المشاريع المخالفة لذلك. و لا يمكن للخواص التمسك بالحقوق المكتسبة غير تلك غير تلك التي تنتج عن القرارات الإدارية الفردية مثل رخصة البناء، ذلك أنه لا يمكن التمسك بوثائق التعمير التي يتم تغييرها حسب حاجيات الجماعة، وهكذا يجوز للإدارة مراجعة بعض المقتضيات المتعلقة بالتجزئات رغم حصول أصحابها على الترخيص قبل الموافقة على التصميم الجديد، حيث تعمل على تحيين التزامات المجزئ لتتلاءم وتوجهات التصميم الجديد.[22]

ومن جانب آخر، يعتبر النص القاضي بالموافقة على تصميم التهيئة، بمثابة إعلان بأن المنفعة العامة تستوجب القيام بالعمليات اللازمة لإنجاز التجهيزات العمومية، والآثار المترتبة عن إعلان المنفعة العامة تنتهي عند انقضاء 10 سنوات تبتدئ من تاريخ النشر في الجريدة الرسمية، و لا يجوز القيام بإعلان المنفعة العامة للغرض نفسه فيما يتعلق بالمناطق المخصصة للتجهيزات الأنفة الذكر قبل انصرام أجل 10 سنوات، أما فيما يخص الارتفاقات الأخرى لاسيما المتعلقة بالبناء أو عدم التعلية وكذا تخصيص مختلف المناطق ( السكنية – الصناعية – التجارية – الزراعية – السياحية)، والأحكام المتعلقة بالبناء داخل هذه المناطق فهي بدون تحديد للمدة.[23]

وبانقضاء 10 سنوات المخصصة لتفعيل تصميم التهيئة، يستعيد ملاك الأراضي التصرف في أراضيهم فور انتهاء الآثار المترتبة عن إعلان المنفعة العامة، هذا ما أقرته المحكمة الإدارية للدار البيضاء، حيث جاء في أحد أحكامها: " يسترد أرباب الأراضي الخاصة بتشييد المباني وتنصيب المصالح العمومية، وكذا المواضع الخاصة بالمنشآت التقليدية للحياة الاجتماعية، حرية التصرف في الأراضي المذكورة إذا لم يصدر قرار بنزع ملكيتها داخل أجل 10 سنوات"[24]، شريطة أن يكون استعمالهم لتلك الأراضي مطابقا للغرض المخصصة له المنطقة التي تقع فيها.[25]

وتجدر الإشارة إلى أن المشرع فتح هامش كبير من المرونة نجدها في الفقرة الأخيرة من المادة 19  والمادة 46، من القانون 12.90، ومن المادة 35 من المرسوم 2.92.832، لذلك يعتبر التعمير الاستثنائي ( Urbanisme Dérogatoire  ) من حيث المبدأ ضرورة تتطلبها دواعي التنمية الاقتصادية وتكييف القاعدة مع معطيات الواقع، دون إغفال ما قد يلعبه الاستثناء من دور في تحريك الدينامية الاقتصادية، كخلق رواج اقتصادي أو إنجاز برامج سكنية اجتماعية أو إنجاز بنية تحتية خارج الموقع وكذا كل ما يتعلق بالمشاريع الاستثمارية

---

[1] Khattabi Mustapha ; L urbanisme et les documents d urbanisme en Droit marocaine ; Revue marocaine d administration locale et de développement ; N 34 ; Septembre ; Octobre 2000 ; p : 56- 57 .

[2]  الهادي مقداد، السياسة العقارية في ميدان التعمير والسكنى، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، الطبعة الأولى، 2000، ص: 87.

[3]  المادة 18 من القانون رقم 12.90، مرجع سابق.

[4]  المادة 20 من القانون 12.90، نفس المرجع,

[5]  المادة 20 من القانون 12.90، نفس المرجع

[6]  المادة 21 من القانون 12.90، نفس المرجع.

[7]  المادة 21 من القانون 12.90، مرجع سابق.

[8]  حكم رقم 335 بتاريخ 05/03/2004 في الملف رقم 330/03.

[9]  فتيحة بشتاوي، التسويق الترابي ودينامية المجال، ص:89، مرجع سابق.

[10]  المادة 23 من القانون 12.90، نفس المرجع.

[11]  المادة 3 من الظهير الشريف رقم 1.93.51، المعتبر بمثابة قانون يتعلق بإحداث الوكالات الحضرية، الصادر في 22 من ربيع الأول 1414       ( 10 شتنبر 1993 )، الجريدة الرسمية عدد 4220، ص: 1624.

[12]  المادة 5 و20 من المرسوم رقم 2.92.832، مرجع سابق.

[13]  المادة 21 من المرسوم رقم 2.92.832، نفس المرجع.

[14]  المادة 22 من المرسوم رقم 2.92.832، مرجع سابق.

[15]  المادة 24 من القانون 12.90، مرجع سابق.

[16]  المادة 25 من القانون 12.90، نفس المرجع،

[17]  المادة 23 من المرسوم رقم 2.92.832، نفس المرجع.

[18]  المادة 26 من المرسوم 2.92.832، مرجع سابق.

[19]  الهادي مقداد، السياسة العقارية في ميدان التعمير والسكنى،  ص: 140، مرجع سابق.

[20]  المادة 19 من القانون 12.90، مرجع سابق.

[21]  المادة 27 من المرسوم رقم 2.92.832، مرجع سابق.

[22]  عبد الرحمان البكريوي، وثائق التعمير بين اختصاص الدولة والجماعات المحلية، المجلة المغربية للإدارة المحلية والتنمية، العدد 1، أكتوبر- دجنبر 1992، ص: 128.

[23]  المادة 28 من القانون رقم 12.90، مرجع سابق.

[24]  حكم رقم 11 بتاريخ 05/01/2005، ملف عدد 221/2004، المجلة المغربية للمنازعات القانونية، عدد مزدوج، 3-4، 2005، ص: 291.  

[25]  الفقرة 3 من المادة 28 من القانون رقم 12.90، نفس المرجع.