إكـراهـات تحقيـق التنميـة وتشـجيع الاسـتثمار في التشريع العقاري

     لايخفى على أحد أهمية العقار في تحريك دواليب الاقتصاد الوطني وكذا العالمي،بحيث أصبح من بين الواجهات المفضلة لدى كل المستثمرين والنعشين العقاريين نظرا لما يوفره من حماية وضمان للرأسمال  في حدوده الدنيا وتراكمه في حده الأقصى[1].

إلا أن مساهمة العقار في تحقيق التنمية والاستثمار كثيرا ماتصطدم بعدة إكراهات، خاصة بالنسبة للمغرب الذي يعرف نظاما عقاريا مزدوجا في هياكله ،بالإضافة إلى الإكراهات التي تواجهها الأنظمة التقليدية الخاصة (المطلب الأول). كما أن الأنظمة العقارية الجديدة هي الأخرى لم تسلم من هذه الاختلالات ،إلى جانب ظاهرة الإستلاء على عقارات الغير التي تشكل أكبر إكراه يعيق التشريع العقاري من أجل تحقيق التنمية المنشودة  وتشجيع الاستثمارات(المطلب الثاني).

المطلب الأول: الاختلالات التي تواجه ازدواجية النظام العقاري والأنظمة
التقليدية الخاصة في تحقيق التنمية والاستثمار

       سنعالج في هذا المطلب انعكاس ازدواجيــة النظام العقاري المغــربي على  تحقيق التنمية وتشجيع الاستثمـار وذلك فـي

 (الفقرة الأولى)،ثم نتحدث عن الاختلالات التي تواجه الأنظمة التقليدية الخاصة (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى : الاختلالات المرتبطة بازدواجية الأنظمة العقارية

       إن نشأة ازدواجية النظام العقاري ببلادنا كان بصفة رسمية انطلاقا من تاريخ بسط الحماية على المغرب سنة 1912، غير أنه قبل هذا التاريخ كانت قد ظهرت في الحقيقة بوادر هذه الازدواجية².

فبالرغم من الدور البـارز للعقار على مستـوى إنعاش الاستثمار وتحـريك الدورة الاقتصـادية والتنموية إلا أنه تبقى المحدودية والقصور واردين ،  ويتجلى  ذلك من خـلال مظـاهر تتمثل أهمهـا فـي ازدواجيـة بنية النظـام  العقاري  بين عقارات محفظــة وأخرى غير محفظة هذه الوضعية بالأساس راجعة إلى عجز المشرع على تعميم نظام التحفيظ العقاري ، بل إنه أعطى وبشكل صريح مجالا لاختيار بين اللجوء إلى التحفيظ العقاري من عدمه ، وهو  ماكرس في الفصل 6 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمغير بقانون 14.07 والذي يقر باختيارية التحفيظ.

             وبالتدقيق في موقف المشرع المغربي نجده نهج إستراتيجية  تنبني على اقتناع المواطنين  من مميزات التحفيظ العقاري وما يقدمه  من ايجابيات  وبالتالي اللجوء إليه عن طيب خاطر ، إلا أن هذا الأسلوب لم يعطي أكله حيث لوحظ أن نسبة العقارات  المحفظة لاتتجاوز 15 في المائة من مجموع العقار بالمغرب[2].

             وبديهي أن لكل من العقارات المحفظة وغير المحفظة خصوصيته وطابع تنفرد به،  مما ينتج عنه منطقيا

تعدد في القوا نيين المطبقة على كل منهما  ففيما يخص العقارات المحفظة التي تعرف بأنها تلك التي خضعت  لمسطرة التحفيظ العقاري ومرت من إجراءات تعتبر في إجراءاتها أساس القوة التطويرية للعقارات من كافة  المحملات العالقة بها التي لم يتم التصريح  بها أثناء المسطرة والتي توجت بتأسيس رسم عقاري ، وبصورة أدق تعبيرا هي العقارات الخاضعة لظهير  التحفيظ العقاري 12 غشت 1913 المعدل والمتمم بقانون  14.07.

          أما العقارات غير المحفظة فقد كان هناك جدل حول مدى خضوعها لأحكام الفقه المالكي ومقتضيات قانون الالتزامات والعقود، وأسبقية كل منهما في التطبيق. غلا  أن  م ح ع حسمت الجدال وذلك  في المادة الأولى منها التي تفيد بأنه يتم تطبيق مقتضيات  قانون الالتزامات والعقود في مالم يرد في نصوص م ح ع ، فإن لم يوجد نص يرجع إلى الراجح والمشهور وما جرى به العمل في الفقه المالكي .

          من خلال  هذا يلاحظ مايتميز به الوعاء العقاري المغربي من ازدواجية جاءت نتيجة تراكمات تاريخية ودينية وسياسية تم تكريسها من خلال المادة الأولى  من م ح ع [3]، مما يكون معه صعب اتخاذ حل جدري لهذه المشكلة التي كان لها تأثير سلبي على الاقتصاد الوطني.

         وبذلك فازدواجية بنية العقارات بالمغرب ضعف الحماية القانونية للمستثمرين والمنعشين العقاريين ،خاصة إذا تعلق الأمر بالعقارات غير المحفظة ،فضبابية وضعيتها القانونية والمادية نتيجة  عدم تدخل أشخاص ذوو خبرة ودراية بالمجال القانوني والطبوغرافي للقيام بتحديات دقيقة تتضح معها الوضعية الحقيقية للعقار،[4] مما يجعل تداوله واستعماله من الصعوبة بما كان كونها تكون عرضة للنزاعات خاصة أمام انعدام جهات وهياكل مشرفة  على مراقبة هذه العقارات ، ناهيك عن عدم توفرها على نظام للشهر يجعل وضعيتها واضحة للعموم  وبالتالي تجنب كثرة التلاعبات والتصرفات المتلاحقة عليها من قبل البائع.

          كل هذا يجعل هذه العقارات غير فاعلة في الدورة الاقتصادية رغم  مانجده من إقحام للعقار غير المحفظ في تنفيذ القوانين المتعلقة لحل أزمة السكن ، خاصة في قانون الملكية المشتركة  للعقارات المبنية  وقانون بيع العقار في طور الانجاز. إلا أنه لايخلو من مشاكل  ومجازفات نظرا لترسيخها  الطابع الإزدواجي في النظام  العقاري بين عقار غير محفظ وعقار محفظ في الوقت الذي يتم فيه المناداة بتعميم التحفيظ العقاري.

         أما بالنسبة للعقارات المحفظة فرغم ماتمنحه للمتعاملين بها من اطمئنان وحماية إلا أن إجراءات  التحفيظ العقاري  لازالت تشويها عدة اكراهات أهمها طول المسطرة نتيجة مايتخللها من تعرضات ، فرغم أن هذه الأخيرة تعتبر أساس الأطر ألتطهيري  للرسم العقاري، حيث تمنح لصاحب الحق المدعي به فرصة المطالبة بما له¹، إلا أنه غالبا مات كون التعرضات المقدمة كيدية  وفقط يهدف من خلالها استفزاز المالك ومساومته ووضعه  في صراع نفسي حاد قد يطول إلى  مرحلة النقض.

          بل الأكثر من ذلك أن هذه الإكراهات لاتقتصر فقط على ازدواجية البنية العقارية  بل تمتد لتمس الأنظمة التقليدية الخاصة.

الفقرة الثانية : الاكراهات التي تواجه الأنظمة التقليدية الخاصة:   

                عديدة هي الاكراهات  والاختلالات  التي تواجه الأنظمة التقليدية الخاصة والتي من شأنها أن تعصف بتحقيق التنمية وتشجيع الاستثمار ؛

             فبالنسبة للأراضي  السلالية فعلى الرغم من كثرة النصوص القانونية والتنظيمية والعدد الهائل  للدوريات والمناشير المرتبطة بأراضي الجموع ،فإن الواقع العملي أتبث قصور النظام القانوني لهذه الأراضي بشكل لايؤدي الدور المتوخى منه الأمر الذي كان له تأثير سلبي على الاستثمار في الأراضي السلالية [5] وأيضا كثرة النزاعات المرتبطة بهذه الأراضي ، وعدم مسايرة المنظومة القانونية المؤطرة لأملاك الجماعات السلالية للتطورات الاقتصادية  والاجتماعية الراهنة.

          وكذا تفاقم العمليات العقارية بين بيوعات وتفويتات وتنازلات  خارج الإطار القانوني من طرف ذوي الحقوق عن عمد  أو عن جهل القانون مع غياب أية تدابير زجرية. إلى جانب ذلك تشكل قاعدة عدم قابلية الأراضي السلالية  لتفويتها للخواص عائقا يحول دون مساهمة هذا الرصيد العقاري المهم في التنمية ،خاصة تلك العقارات  التي تحيط بالمدن 

             أما الأملاك  الخاصة للدولة فهي بدورها تواجه عدة اكراهات تتجلى أبرزها في عدم كفاية الترسانة القانونية الحالية لحماية الملك الخاص للدولة، وعدم ملاءمته لتطورات المناخ الاقتصادي والاجتماعي ، وغياب معايير  لتخصيص  الملك الخاص  للدولة  لفائدة  الإدارات  العمومية  وعدم  فعالية تتبع  استعمال  هذا  الملك  من  طرف  الإدارات .

          وفيما يخص الاختلالات التي تواجه أملاك الدولة العامة من أجل المساهمة أكثر في مسلسل التنمية الفعالة وتشجيع الاستثمار ، نجد جمود وصلابة المبادئ الحامية لهذا المبدأ  سيما قاعدتي عدم قابلية الملك  العام المتصرف فيه وعدم قابليته للتقادم ، مما يؤدي إلى تكريس ظاهرة تجميد العقارات التي من شأنها  في خلق ثروة عارية  مهمة لإقامة المشاريع الاقتصادية والاجتماعية المنتجة. ومن الإشكالات التي تواجه أراضي الجيش  نجد أنها لاتتوفر على قانون خاص  يؤطرها وينظمها مما قد ينتج ويستتبع ذلك من إكراهات شأنها الحد من تعبئة هذه الأراضي  في خدمة التنمية ومها صعوبة ضبط هذه الأراضي  بسبب عدم تحفيظها.

         وبالرغم مما للأملاك الحبيسة  من دور في تحقيق التنمية إلا أن هناك  بعض الإكراهات التي قد تعصف بهذه التنمية، تبقى أبرزها تلك المتجلية في إحداث تجزءا عقارية في أراضي بعض الأحباس  دون احترام مقتضيات  النصوص التشريعية والتنظيمية  الجاري بها العمل في هذا الميدان  هذا دون أن ننسى ظاهرة الترامي على أملاك الأوقاف، وضعف مرد ودية بعض الأملاك الوقفية ...

       كلها  وغيرها اختلالات وإكراهـات من شأنها أن تحد من تحقيق تنمية اقتصادية واجتماعية وسياسية بلادنا وزعزعة ثقة المستثمرين  في العقار المغربي خاصة المستثمرين الأجانب.

المطلب الثاني: الاختلالات التي تواجه الأنظمة العقارية الجديدة وأثر ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير

          إذا كان الاستثمار في العقار هو الركيزة الأساسية والوسيلة الفعالة لتحقيق تنمية اقتصادية واجتماعية [7]، فقد خول المشرع للمتعاملين في أطار القوانين العقارية الجديدة ضمانات من شأنها تحقيق  تنمية في شتى تجلياتها  وتشجيع وجلب المستثمرين لإقامة  مشاريع تخدم وتنفذ هذه القوانين  الجديدة، إلا أنه في سبيل تحقيق الغرض المنشود  تصطدم بمعيقات تحول دون تحقيق ذلك (الفقرة الأولى).  وتعد ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير جديرة بالدراسة  والتحليل باعتبارها إكراه  من الإكراهات التي تعرقل تحقيق التنمية وجلب الاستثمار(الفقرة الثانية).

        الفقرة الأولى  الاكراهات التي تواجه الأنظمة العقارية الحديثة 

سنتحدث عن الاكراهات في مجال التعمير (أولا)، ثم السكن (ثانيا).

أولا؛في مجال التعمير

              على الرغم من مساهمة قوانين التعمير في مسلسل التنمية وتشجيع الاستثمار بشكل نسبي، فهناك مجموعة من العراقيل والمعيقات  التي تحول دون تنمية شاملة لعل أبرزها تلك المتمثلة في تعدد النصوص القانونية  المؤطرة لمجال التعمير والتخطيط العمراني ، وعدم ملائمة البعض منها للمعطيات الاقتصادية والاجتماعية الراهنة ، فتعدد المسا طير والإجراءات التي تفرضها القوانين والنصوص التنظيمية في مجال التعمير ، يعد حاجزا أمام النجاعة المطلوبة من الاستثمار.

             وثمة عوامل كثيرة  لا تجعل ضوابط التعمير وجزاءاته تحقق التشجيع على الاستثمار بالشكل المطلوب ، فتشديد العقوبات  التي تم تقريرها لمعاقبة  مخالفي ضوابط  التعمير رغم   إيجابياتها إلا أنه قد يجعل العض  يتخوف ويحجم عن الاستثمار سيما  وأن الأخطاء  تكون واردة في إنجاز المشاريع عامة ،لكن هذا لايعني أننا نشجع على التساهل مع المضاربين في المجال العقاري الذي يتعمدون مخالفة قوانين التعمير أو إنجاز مشاريعهم بطرق ملتوية وغير قانونية  تحقيقا لمآرب شخصية [8].

         وكذا تجميد الأراضي بسبب المضاربة العقارية، لاسيما الأراضي الموجودة داخل المدن والضواحي، مما يكرس اللجوء إلى الضواحي قصد إنجاز المشاريع العمرانية ويعمق وبالتالي من ظاهرة التمديد الحضاري.زد على ذلك ضعف ومحدودية تنزيل مقتضيات وثائق التعمير على أرض الواقع بما في ذلك إنجاز البنيات التحتية والتجهيزات والمراق العمومية ذات الطابع الإداري والاقتصادي والاجتماعي.

       بالإضافة إلى تعدد الهيئات والجهات المتدخلة في التعمير عامة وفي معاينة المخالفات التي تقع في هذه المادة بشكل خاص (ضابط الشرطة القضائية، المراقبون التابعون للولايات  أو العمالات  أو الإدارات )

1-    من أسباب عدم فعالية الجزاءات في تشجيع الاستثمار[9]. وهيمنة المركز في مايتعلق بالتخطيط وإعادة تصاميم التهيئة على حساب الفاعلين المحليين، الشيء الذي أفرز صعوبة اندماج وثائق التعمير التنظيمي مع واقع الاستثمار العقاري المحلي ويزيد من حدة الصعوبات المرتبطة بمسلسل التنمية  على هذا المستولى ...

ثانيا: في مجال الإسكان

من بين الاكراهات التي تواجه القوانين العقارية الجديدة من أجل حل أزمة السكن المغربي نجد ؛

2-    ظاهرة جمود العقارات  في غياب آليات سياسية عقارية ناجعة.

3-    ارتفاع تكلفة الأراضي كعنصر رئيسي في المشاريع الاستثمارية السكنية

4-    انتشار المضاربة العقارية

 4-  تعقد المساطر والإجراءات الإدارية المتعلقة بالترخيص بالبناء وإحداث التجزءات العقارية.

5-  عدم ملائمة العرض السكني مع الطلب حيث يتم إنتاج الوحدات السكنية دون دراسة مسبقة للطلب مما يؤدي إلى تفاقم المخزون في بعض المناطق مقابل النقص الحاد في المناطق الأخرى بالإضافة إلى المعيقات المرتبطة بعملية توثيق التصرفات وغيرها ....

الفقرة الثانية : اثر ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير في تحقيق التنمية وتشجيع الاستثمار

         لعل أبرز إكراه يقف حائلا أمام التشريع العقاري المغربي في تحقيق التنمية الاقتصادية والاجتماعية وتشجيع الاستثمار هو ذلك المتمثل في ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير. وما لرسالة الملكية الشريفة التي وجهها صاحب الجلالة نصره الله إلى السيد وزير العدل حول التصدي لظاهرة الاستيلاء على العقارات لخير ذليل عم تعرفه المنظومة العقارية من مشاكل تعيق حكامه تدبير قطاع العقار ببلادنا وبالتالي صعوبة تأمين عقارات الأغيار من ويلات وطمع لوبي العقارات نجم عنه كثرة وتزايد المنازعات المتعلقة به أمام القضاء ، مما أصفر عنه عرقلة مشاريع تنموية واستثمارية هي غاية وطموح مشروعنا الاقتصادي والاجتماعي.

        فبالنظر لأهمية الملكية العقارية في حياة الأفراد ولقمتها التصاعدية في السوق الاقتصادية فقد شكلت مطمعا لذوي النيات السيئة الذين يحاولون الترامي  عليها وسلبها من مالكيها الحقيقيين بشتى الطرق إلى حد ظهور شبكات مؤطرة في ميدان التزوير ، غايتها البحث عن العقارات المهملة وخاصة تلك العائدة للأجانب ، وكذا المغاربة المقيمين بالخارج [10].

             وليس فقط عقارات الأجانب وعقارات المغاربة المقيمين بالخارج التي ينبغي الحرص على ضمان أمنهم العقاري وحماية ممتلكاتهم ، فدلالة الرسالة المولوية الشريفة أبلغ وأشمل من ذلك ، فمفهوم الغير في الرسالة أوسع نطاقا مما قيدته وزارة العدل وحصرته في العقارات السالفة[11].

            فالاستيلاء ممارسة متكررة يدل عليها عدد القضايا المعروضة على المحاكم وتعدد الشكاوى ، فهذه الظاهرة تشكل عائق أمام تحقيق تنمية وتشجيع الاستثمار وجلب المستثمرين ولذلك فانعكاسات هذه الظاهرة سلبية وخطيرة قد تؤدي إلى زعزعة تقه الفاعلين الاقتصاديين والتي كما قال جلالة الملك "لايخفى دورها كرافعة أساسية للاستثمار ، وكمحرك لعجلة التنمية الاقتصادية والاجتماعية" ² .

          إن ظاهرة الاستيلاء وغصب العقارات لم تشمل فقط عقارات الملك الخاص للدولة بل طالت حتى العقارات التابعة لأملاك الجماعات الترابية ّلكن أن هذه الأخيرة تتوفر على رصيد عقاري لايستهان به إلا أن غياب حكامه التدبير لعقاراتها جعل هذه الأخيرة عرضة للاستيلاء من طرف لوبي العقارات في غياب لاتخاذ الإجراءات الكفيلة لحماية تلك العقارات ، ذلك أن العديد من العقارات التابعة لأملاك الجماعات الترابية غير محفظة بسبب كلفة عملة التحفيظ والتحديد وعدم توفر الجماعات الترابية على الاعتمادات المرصودة لهذا الغرض³.

        ذلك أنه في الآونة الأخيرة بدأـت تعرف مختلف المحاكم نزاعات معقدة نتيجة للضغط الحاصل على الأراضي المؤهلة للاستثمار ولاسيما تلك المحيطة بالمدن الكبرى مما يشجع بعض الأشخاص الطبيعيين أو المعنويين من ذوي النيات السيئة على استعمال وسائل الاحتيال والتزوير والنصب لتملك الأراضي بطرق غير مشروعة واللجوء بعد تحفيظها بعقود عرفية أو رسمية أو مزورة أو وكالات غير حقيقية إلى بيعها لمستثمرين أجانب أو مغاربة، مما يطرح مشاكل معقدة حول مبدأ التملك بحسن نية من طرف المتعاقبين على ملكية الأراضي[12]

وبالتالي فإن ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير تشكل ضرب من ضروب الأمن العقاري الذي هو أساس كل تنمية وكل استثمار ، فمن شأن هذه الظاهرة أن تشكل عرقلة أمام المستثمرين من خلال زعزعة وبعث نوع من الرهبة والهلع في نفوسهم ، وعدم ثقة المتعاملين في العقار.

إلا أنه رغم المجهودات المنصبة من خلال الرسالة الملكية السالفة تبقى ظاهرة الاستيلاء والغصب مازالت تنخر الوعاء العقاري ببلادنا باستعمال كل وسائل الاحتيال والتدليس وأحيانا بتواطؤ الإدارة مع لوبي الفساد ، فلا حرمة الأملاك الخاصة في مأمن من تلاعب مافيا العقار ولا تلك العامة منها في استقرار [13].