نظام التحفيظ العقاري

 

نظام التحفيظ العقاري

يعتبر نظام التحفيظ أحد الأنظمة القانونية التي تهدف إلى تثبيث الحقوق العقارية و المحافظة عليها من الضياع و الاحتيال لأنه يقوم على مبادئ التطهير و التصفية و الإشهار و الصحة و القوة التبوتية لما ضمن بالرسم العقاري

مند مجيء الاستقلال اعتبرت إدارة الأملاك المخزنية نظام التحفيظ العقاري إطارا قانونيا أساسيا لضبط و تطهير املاك الدولة الخاصة و ذلك من منطلق أن لا شيء يميزها في هذا الإطار عن الأشخاص العاديين نظرا لتشابهه نظام ملك الدولة الخاص مع نظام ملك الخواص.

و في هذا الإطار يمكن لإدارة الأملاك الدولة تثبيث حق ملكيتها على عقار معين أن تطلب تحفيظه مباشرة و هو ما يتم تبعا للقواعد العامة للتحفيظ العقاري كما يمكنها كذلك في حال تقدم أحد الأطراف بمطلب من أجل تحفيظ عقار معين أن تتعرض على هذا المطلب اذا ما رأت أن ذلك العقار يعود لملك الدولة و كثير ما تلجأ إلى مساطر خاصة لتحفيظ ملك الدولة الخاص و ذلك تبعا لعمليات إدارية

الفقرة الأولى: مسطرة التحفيظ العادية

تنطبق مسطرة التحفيظ العادية بإيداع مطلب لتحفيظ العقار بإسم الدولة المغربية(الملك الخاص) النائب عنها مدير املاك الدولة بالرباط الجاعل محل المخابرة معه بمندوبيات املاك الدولة و ذلك طبقا للفصل الثلات عشر من ظهير التحفيظ العقاري.

و يجب أن يتظمن هذا المطلب مجموعة من البيانات و المعلومات حول التعريف الكامل  بطالب التحفيظ و الوصف الدقيق العقار بأبعادها و محتوياته و حدوده و تأكيد الحيازة مع الاشارة الى الحقوق العينة الموجودة على العقار... و غيرها من البيانات  الموجودة على المطبوع رهن إشارة العموم من طرف مصالح المحافظة العقارية حيث يصبح العقار في طور التحفيظ

و تتبع مرحلة الايداع مرحلة ثانية تتعلق باشهار الإعلان عن نشر خلاصة من المطلب بالجريدة الرسمية و إلصاق نفص الخلاصة بمكاتب المحافظة العقارية و بالمحكمة و بمقرات مكاتب الجماعات المحلية حتى يبلغ العلم إلى كافة من يهمهم الأمر قبل موعد إجراء التحديد.

و في التاريخ والساعة المحددين و بعد استدعاء طالب التحفيظ و المجاورين و المتدربين و اصحاب الحقوق العينة و الحملات العقارية المصرح بهم بطريقة قانونية بأمر المحافظ المهندس الطبغرافي التابع لمصلحة الهندسة العقارية بالتنقل إلى عين المكان قصد وضع الأحجار علامات التحديد أو الانصاب وإعداد تصميم يعرف بتصميم التحديد المؤقت العقار المراد تحفيظه مع الاشارة أن اقتضى الحال إلى أجزاء العقار موضوع التعرضات المطلب بها من طرف يهمهم الأمر خلال إجراء عملية  التحديد.و عند انتهاء العملية بدون المهندس الطبغرافي ما أسفرت عنه العملية من نتائج ظمن وثيقة تدعى بمنظر التحديد المؤقت

اذا كانت عملية التحديد الإيجابية يبادر المحافظ على الأملاك العقارية داخل أجل أربعة أشهر الموالية لتاريخ التحديد بالإعلان بواسطة النشر و اللصق ووفق الإجراءات المنصوص عليها في الفصل 18 من ظهير التحفيظ العقاري عند انتهاء التحديد وفتح أجل لتلقي التعرضات عن طريق تصريح كتابي أو شفوي اما لديه أو لدى المهندس الطبغرافي المساح أثناء إجراء عملية التحديد و يستغرق هذا الاجل شهرين ابتداء من تاريخ هدا الإعلان بالجريدة الرسمية

و استثناء من الفصل 29 من ظهير التحفيظ العقاري لا يقبل المحافظ  اي تعرض وقع خارج الاجل الذكورة إلا إذا لم يكن الملف قد أحيل على قاضي التحفيظ لدى المحكمة الابتدائية من أجل

 

البت في التعرضات التي استعصى حلها على مستوى المحافظة.و يتعين على المتعرض أن يدلي للمحافظ بالوثائق المبينة للأسباب التي منعته من تقديم تعرضه داخل للأجل و هذا بالعقود و الوثائق المدعمة لتعرضه و يكون قرار المحافظ برفض التعرض غير قابل للطعن أمام القضاء.

و خلال الثلاثة أشهر الموالية لانصرام أجل التعرض و بعد التحقق من إنجاز جميع الإجراءات و مع عدم وجود أي تعرض على مطلب التحفيظ أو مع وجود استطاع المحافظ إيجاد البث نهائيا في التعرض البت فيها من طرف القضاء بادر المحافظ بتأسيس الرقم العقاري الذي يعتبر بمتابة حالة مدنية العقار و رسم جديد للمملكة التى تم تطهيرها نهائيا من جميع المتطلبات السابقة و اللاحقة

الفقرة الثانية: مساطر التحفيظ الخاصة

أولا: تحفيظ أملاك الدولة الخاص في المنطقة الشمالية

أنشأ الاستعمار الإسباني مسطرة تحفيظ عقاري شبيهة نوعا ما بمسطرة التحفيظ العقاري المنظم بظهير1916 حيث انه بمقتضى الظهير الخلفي بتاريخ فاتح يونيو 1914 وقد استمر العمل بعدا الظهير إلى غاية 1966 حيث انه بهذا التاريخ ثم تمديد ظهير 1913 في المنطقة الشمالية بمقتضى مجموعة من الظهائر  و المراسيم

لقد كان هاجس السلطات المغربية هو الوحدة في كل شيء الوحدة الترابية و وحدة القوانين قانون التوحيد و المغربة و التعريب الصادر سنة 1965 لكن التشريع العقاري ضل عائقا أمام المشرع نظرا لاختلاف الأوضاع المكتسبة في كل من الظهير 13 غشت 1913 و ظهير فاتح يونيو 1914

و قد اعترىظهير 1914 العديد من النواقص أهمها أن الرسم الخليفي لا يطهر الملك من كل الحقوق و هو ليس نهائي حيث يكون قابلة للطعن فيه كما أن التصاميم  المرفقة بالرسم الخلفي

تعتبر تصاميم تقريبية بحت انها لا تنفع في فضل النزاعات مقارنة بالتصاميم المرفقة الرسوم العقارية التي تعتبر دقيقة جدا ذلك كونها تتأسس على معطيات جغرافية مطبوطة تجعل قيمتها التقنية و القانونية جد عالية إلا أن أبرز إشكال اعترى ظهير 1914 هو حجية الرسوم الخلفية حيث ثم اعتبارها بعد تمديد نظام التحفيظ العقاري لهذه المنطقة مجرد مؤسسة للحق يمكن الاعتماد عليها في مسطرة التحفيظ العقاري.

و تلاقيا لكل هذه النواقص و بهدف توحيد التشريع العقاري بالمغرب صدر ظهير 24/10/1966 الذي مدد نظام التحفيظ العقاري إلى المنطقة التي كانت خاضعة للحماية من تاريخ نشر الظهير أو المشتملة على تقييد لاحق في نفس التاريخ لا يمكن ان تكون موضوع نزاعات إلا فيما يتعلق بحدود العقار و نظرا الصعوبات التي اعتبرت هذا القانون ثم إصدار قانون 19 شتنبر 1977 الذي ألغى القانون السابق و منح المالكين مهلة سنة تبدأ من تاريخ نشر لايداع رسومهم الخلفية لدى المحافظة العقارية قصد تحويلها إلى مناصب للتحفيظ بالمجان و نظرا لعدم احترام هذا الاجل من طرف الملاك تم فتح أجل جديد لمدة سنتين من تاريخ النشر و بماذا على الفصل 13 من قانون المالية سنة 2002 ثم فتح أجل جديد لمدة 5 سنوات من يناير 2001 ال دجنبر 2006.

ملك الدولة الخاص في المنطقة الشمالية اعترفت غموض كبير ذلك أن الازدواج التشريعي في المجال العقاري الان فترة الحماية و ما بعد الاستقلال أبرز وضعيات اجتماعية معقدة منها ادعاء الدولة لملكية عدد كبير من العقارات بناء على رسوم خليفية في حين أن هذه العقارات رموزها الخواص.

لذلك فإن المعول عليه لتصفية هذه الوضعية هو تشجيع نظام التحفيظ العقاري في هذه المنطقة ليلعب دوره في القضاء نهائيا على وجود رسوم الخلفية و بالتالي ظهير ملك الدولة الخاص من كل ادعاء للغير و ادماجها ضمن التنمية الاقتصادية و الاجتماعية ليلعب دوره كاملا في تنمية الوطن.

ثانيا:تحفيظ  الأملاك المتأتية عن نزع الملكية المنفعة العامة

بعد مباشرة مسطرة نزع الملكية لأجل المنفعة العامة على. وجهها القانوني و المشروع يتم اللجوء إلى تسجيل انتقال الملكية لفائدة الدولة بالرسم العقاري بالمحافظة العقارية و يسجل بكناش التعرضات تماشيا مع فصل 84 من نظام التحفيظ العقاري المغربي حتى يأتي وضع رسم عقاري خاص بنزاع الملكية بصندوق الايداع و التدبير حفاظا على حقوق الأغيار طبقا للفصل 30 من ظهير 02مايو 1982 اما و حالة كون العقار المتنوعة ملكيته غير نحفظ فإن الإدارة المستفيدة من المسطرة بواسطة حكم أو قرار قضائي أو اتفاق قضائي صريح تعمل على إيداع حججها بالمحافظة العقارية و من ثم اتحاد قرار التحفيظ و تطهير العقار من مجمل التحملات إذ تتحول إلى تعرضات على مبلغ التعويض بصريح نص الفصل 37 من ظهير نزع الملكية المنفعة العامة.

إذ طلب المستفيد من مسطرة نزع الملكية تحفيظ عقار باسمه لا يخضع لشكليات الشهر المعمول بها في إطار ظهير 12غشت 1913 المتعلق للتحفيظ العقاري بل يتم الاقتصار على مسطرة الفصل 37 من ظهير نزع الملكية التي تنحصر في قيام  المحافظ على الأملاك العقارية فقظ بوضع رسوم نهائية باسم السلطة نازعة ملكية  بعد التأكد من الحدود و إعداد التصميم العقاري.

ثالثا:تحفيظ العقارات التي خضعت التحديد الإداري

سلوك العقارات المخزنية بمسطرة التحديد الإداري وفق ظهير3يناير 1916 لا يعقبها من ضرورة الحصول على رسم عقاري نهائي فحصتها من كل ادعاء أو ترامي و ذلك بسلوك هذا العقار المحدد اداريا لمسطرة خاصة لتحفيظ نص عليها ظهير 24 ماي 1922 و تنص المادة الأولى منه أنه يمكن لإدارة الأملاك المخزنية لتحفيض جميع العقارات المخزنية التي خضعت التحديد الإداري دون حاجة لسلوك مسطرة الإشهار و التعرضات  كما جاء في الفصل الثالت من ظهير 1922  أن طلب إدارة الأملاك المخزنية بالتحفيظ يجب أن يكون معززا بنسخة من محضر التحديد و التصميم المؤقت و نسخة من مرسوم المصادقة على محضر التحديد الإداري.

و مباشرة بعد تخصيص رقم المطلب يتم إيفاد مهندس مساج لعين المكان للتحقق من حدود العقار كما تم الاقتضاء غرس علامات جديدة و ذلك بحضور ممثل عن إدارة الأملاك المخزنية و لا يقبل في هذه المسطرة اي تعرض كيفما كان غير أنه يمكن حضور ممتل عن وزارة الأشغال العمومية لظبط أقسام الملك العمومي و بناء على محضر التحديد و التصميم العقاري الذي تنجزه مصلحة المسح العقاري يعمل المحافظ العقاري المعني على تأسيس رسم عقاري في اسم ملك الدولة الخاص.

و اشير إلى أنه عندما تقوم إدارة الأملاك المخزنة باقتناء عقار من الجماعات السلالية و التي تخضع عقاراتها التحديد الإداري بناء على ظهير 18/02/1924 فإنها ملزمة بغرض تحصين هذه العقارات و حمايتها بالقيام بما يلي:

-التأكد و كون ذلك العقار خضع لمسطرة التحديد الإداري.

-الاشارة في عقد الاقتناء على موافقة وزارة الداخلية على إيداع مطلب تحفيظ العقار موضوع الاقتناء في إطار المسطرة الخاصة

-الإسراع بإيداع مطلب للتحفيظ في إطار المسطرة الخاصة بمجرد الانتهاء من إبرام عقد البيع المنصوص عليها بظهير 18/02/1924.

-متابعة عملية تأسيس الرسم العقاري بعد التحقق من الحدود و وضع الخريطة الطبغرافية.

رابعا:تحفيظ العقارات المستخرجة من الملك العمومي.

عندما يتم استخراج عقار من الأملاك العامة و ضمه إلى ملك الدولة الخاص فإنه يخضع لمسطرة تحفيظ خاصة نص عليها ظهير 25 يونيو 1927 بحيت أن تحديد ملك الدولة العام وفقا بظهير 1914 لا يعفي هذا العقار من سلوك مسطرة التحفيظ الخاصة عند استخراجه و ضمه إلى ملك الدولة الخاص.

و تطبيقا للفصل الثاني من ظهير 25 يونيو 1927 فإنه يتم تحفيظ الأملاك المستخرجة من الملك العمومي باسم ملك الدولة الخاص بمجرد ايداع نسخة من المرسوم المحدد الملك العام مرفقا بالتصميم الملحق بهذا المرسوم بالمحافظة العقارية مغززا بنسخة من المرسوم القاضي بإدراج العقار بالملك الخاص للدولة و بمحضر تسليم هذا العقار إلى إدارة الأملاك المخزنية.

و تقوم مصلحة المحافظة العقارية تبعا لهذا الايداع بإجراء عملية تحقيق الحدود دون استدعاء أحد عدا إدارة الأملاك المخزنية و يتولى المحافظ إقامة رسم عقاري العقار بإسم ملك الدولة الخاص.

اما اذا تم تفويت العقار لأحد الخواص فإن عملية التحفيظ تتم بعد نشر خلاصة المطلب التحفيظ بالجريدة الرسمية لمدة أربعة أشهر لا تقبل خلالها اي تعرضات ما عدا تلك الناتجة عن

 

الحقوق الخاصة الراجعة لطالب التحفيظ حيت يجري خلالها تحقيق الحدود ووضع التصميم النهائي و إقامة الرسم العقاري.

خامسا:مسطرتي ضم أراضي فلاحية و التحفيظ الجماعي.

اتى المشرع المغربي بمساطرالتحفيظ الجماعي الأملاك العقارية بغية تحقيق هدف سام إلا و هو تعميم نضام التحفيظ العقاري نظرا لما لهذه الأمر من إيجابيات على مستوى الاقتصاد الوطني ككل و تتوزع هذه المصادر بين مسطرة التحفيظ الجماعي سواء المنصوص عليا بموجب نظام التحفيظ العقاري في فصله السادس عشر أو المنظمة بظهير 25يونيو 1969 ثم مسطرة التحفيظ بناءاعلى ضم الأراضي المنظمة بموجب الظهير 30يونيو1962 و هنا يوتر التساؤل حول وضعية الأملاك الدولة من خلال هذه المصادر.

1.   مسطرة ضم الأراضي الفلاحية

يتجلى الهدف الأساسي من مسطرة ضم الأراضي من تحسين أساليب استغلالها بجمع و إعادة ترتيب القطع المبعترة أو المجزأةو التي ليس لها شكل منتظم لتتكون منها املاك موحدة الاطراف او املاك محتوية على قطع ارضية كبيرة منسجمة الشكل منتظم لتتكون بعضها الى بعض تساعد الى الوصول اليها و ريها و صرف المياه منها و بوجه عام تكون صالحة للإستفادة من التحسينات العقارية الممكن إدخالها عليها" طبقا لما يقره الفصل الاول من الظهير 30/يونيو 1962.

ان ضم الأراضي يشكل في حد ذاته حركة سوسيو اقتصادية بالمغرب تكتسي طابع النفع العام و ذلك ما يبدو واضحا من خلال تبني الدولة لفكرة تنظيم العقارات الفلاحية و توحيد طاقات الفلاحين بما يخدم التنمية داخل العالم القروي.

تتوزع مسطرة ضم الأراضي الفلاحية بين مسطرتين هامتين الأولى متمتلة في الخطوات التحضيرية و التانية تتراوح بين إنجاز مشروع اشغال الضم و المصادقة عليه.

بخصوص المرحلة الأولى فإنها تستهل بانجاز تحقيق المحافظة العقارية و يتوزع إلى تلاتة مراحل هامة تليها مباشرة قيام الجهة الإدارية صاخبة إختيار منظقة موضوع عملية الضم بإعداد مشروع يهم المسطرة يتم إرساله إلى المجالس الجماعية المعينة لادراحه في جدول أعمالها إما في اجتماعاتها العادية أو الاستثنائية ثم يرسل نفس المشروع إلى السيد العامل باعتباره رئيسا للجنة الإقليمية الفلاحية ثم تقوم الجهة الإدارية المعنية بإعداد مشروع الضم بانجاز مشروع آخر موضوعه الترخيص بافتتاح عملية ضم الأراضي الفلاحية ثم يرسلها إلى السيد وزير الفلاحة مرفقا بمحاضر اجتماعات المجالس الجماعية قصد الحصول على الإذن ببدء العمليات رسميا و قرار السيد الوزير هذا يعتبر إعلانا عن المنفعة العامة.

بعد إشعار الملاك أمرا ضروريا لاخبارهم بانطلاق عملية الضم ضبقا لما يقرره الفصل السادس من المرسوم التطبيقي الصادر بتاريخ 25يوليوز 1926.

بخصوص المرحلة الثانية و المثمتلة في إنجاز مشروع ضم الأراضي الفلاحية فإنها تتمل من طرف لجنة يحددها قائد المنطقة كلما كان الضم يهم جماعة قروية واحدة أو العامل اذا كان الضم يمتد على أكثر من جماعة واحدة أو بقرار مشترك من العمال المختصين كلما كانت عملية الضم ممتدة على عقارات واقعة في التقطيع الترابي لاكتر من عمالة واحدة طبقا لما يحدده الفصل الثامن من ظهير 30 يونيو1962 و تختص لجنة الضم بالقيام بكل الأعمال المادية الهادفة إلا إنجاز مشروع الضم